Checkliste Fertighaus

Die Checkliste Hauskauf zum Kaufvertrag für ein Fertighaus

Baubeschreibung - Kaufvertrag - Bauvertrag - Hausbau - Fertighaushersteller

Leisten Sie keine Unterschrift auf den Kaufvertrag, bevor nicht die komplette Baubeschreibung von Ihnen geprüft und ergänzt wurde.

Was nicht in der Baubeschreibung und im Kaufvertrag für Ihr Fertighaus steht, kann nach der Bauausführung zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen dem Bauherrn und dem Fertighaushersteller führen.

Lassen Sie das Kleingedruckte des Kaufvertrages juristisch überprüfen.

Der Bausachverständige soll die Baubeschreibung genau prüfen und Ihnen mitteilen, welche bauseitige oder bauseits aufgeführten Leistungen Sie als Bauherr übernehmen sollen.

Auflagen, Gesetze, Normen

Eine allgemeine Aussage in der Baubeschreibung zur Ausführung der Bauleistung nach den DIN-NORMEN ist nichts wert.

Die DIN-Normen sollten konkret für das einzelne Gewerk benannt werden.

In der Baubeschreibung sollte folgender Satz stehen:

Ausführung nach den allgemeinen Regeln der Technik

Bodengutachten

Das Bodengutachten sollten Sie als Bauherr auf eigene Kosten von einem anerkannten Bodengutachter vor Abschluss des Kaufvertrages durchführen lassen;
es kostet ca. 850 €.

Das Bodengutachten müssen Sie vor dem Kaufvertrag dem Fertighaushersteller übergeben und sich die Übergabe schriftlich bestätigen lassen.

Lassen Sie vorab das Kleingedruckte des Kaufvertrags juristisch überprüfen.

Vertragsverhandlungen:

Keine Vertragsverhandlungen ohne einen starken Partner an Ihrer Seite!

Das ist Ihr ---------------------Bausachverständiger-------------------------------

Der Kaufvertrag und die Baubeschreibung sind Vertragsbestandteil. Keine mündlichen Zusicherungen des Fertighausherstellers akzeptieren.

Konditionen

Checkliste Bauvertrag - das muss der Bauvertrag enthalten!

Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien

Am 1. Januar 2009 ist das Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich EE Wärme-Gesetz in Kraft getreten.

Alle Neubauten ab 1. Januar 2009 müssen einen Teil ihres Wärmebedarfs mit Hilfe regenerativer Energie nutzen.

Das EE Wärme-Gesetz ist einzuhalten, schließlich drohen nicht nur Bauherren, sondern auch Planern und Handwerkern bis zu 50.000 € Bußgeld, wenn sie die gesetzlichen Auflagen verletzen.

Wenn das EE Wärme-Gesetz nicht eingehalten wird, muss der Bauherr möglicherweise die Zuschüsse zurückzahlen.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächen für Fertighäuser werden anhand der Vorentwurfsbaupläne errechnet.

Erfahrungsgemäß weichen die Wohnflächen der erstellten Fertighäuser von den Vorentwurfsbauplänen ab.

Erfahrungsgemäß wird dadurch die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Vorentwurfsbauplan angegeben ist.

Deshalb lassen Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenvorordnung durch den Bausachverständigen prüfen.

Energieeinsparverordnung EnEV

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt für alle neu errichteten Gebäude.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) sollte im Kaufvertrag ausgewiesen sein.

Der Bausachverständige wird nach Erstellung des Fertighauses prüfen, ob das Haus nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) gebaut wurde.

Wärmeschutz

Beim Wärmeschutz werden in der Ausführung manchmal Wärmebrücken am Ringanker übersehen, welche später unter erheblichem Aufwand beseitigt werden müssen.

Schallschutz

Der Schallschutznachweis nach DIN 4109 muss Vertragsbestandteil sein.

Der Schallschutznachweis in Fertighäusern, Reihenhäusern und Doppelhäusern spielt eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden unter den Nachbarn bei.

Prüfstatiker / Gebühren

Der Prüfstatiker hat hoheitliche Prüfaufgaben im Sinne der Bauordnung.

Der Prüfstatiker prüft die Standsicherheit des Ferighauses.
Als Grundlage dient ihm das Bodengutachten.

Der Prüfstatiker kann im Kaufvertrag aufgeführt werden.

Der Prüfstatiker sollte vom Bauherrn beauftrag werden.

Mit der Beauftragung Ihres Prüfstatikers sind Sie sicher, kein Gefälligkeitsgutachten in der Hand zuhaben.

Der Prüfstatiker kostet zwischen 1000 € und 3000 €.

Schornsteinfeger / Gebühren

Der Schornsteinfeger hat hoheitliche, gesetzlich vorgeschriebene Prüfaufgaben im Sinne der Bauordnung.

Der Schornsteinfeger prüft die Abgasanlage der Zentralheizung, und wenn vorhanden, den Anschluss des Kamins und den Brandschutz am Abgasrohr.

Der Schornsteinfeger und seine Leistungen müssen im Kaufvertrag aufgeführt sein.

Der Schornsteinfeger kostet ca. 1000 €, die der Bauherr bezahlen muss.

Sonderwünsche

Sonderwünsche für Ihren Hausbau sollten Sie mit dem Fertighaushersteller besprechen, und in die Baubeschreibung hineinschreiben.

Sonderwünsche in der Baubeschreibung sind aufpreispflichtig. Fragen Sie Ihren Fertighaushersteller.

Achten Sie darauf, dass die Sonderwunsch-Positionen für Ihr Fertighaus in der Baubeschreibung konkret genannt werden.

Qualität

Die Qualität der Ausstattung Ihres Fertighauses verlangt exakte Angaben in der Baubeschreibung.

Die Qualität muss beispielhaft durch Markennamen oder Beschreibungen in der Baubeschreibung aufgeführt werden.

Qualitätssicherung

Die Qualitätssicherung bei Teilabnahmen ist an den eingebauten Baumaterialien während der Bauphase durchzuführen.

Die Qualitätssicherung bei der Schlussabnahme ist mit der Baubeschreibung durchzuführen.

Die Qualitätssicherung bei der Schlussabnahme sollten Sie mit einem unabhängigen Bausachverständigen durchführen, der Ihre Interessen vertritt.

Der Bausachverständige kann mit seinem Sachverstand Mängel und Schadstellen bei der Schlussabnahme aufzeigen.

So kann sich die Ausgabe für den Bausachverständigen schnell bezahlt machen.

Gewährleistungsbürgschaft

Vereinbaren Sie vertraglich eine Gewährleistungsbürgschaft.

Die Gewährleistungsbürgschaft tritt in Kraft, wenn der Fertighaushersteller in die Insolvenz geht und dadurch die Garantie für das Fertighaus weg ist.

Vereinbaren Sie vertraglich Sicherheitsleistungen auf: ,,Ausführung der Leistung" und ,,Mängelansprüche" (VOB-B 2002/2005 §17).

Zahlungspläne

Der Zahlungsplan wird im Kaufvertrag dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechend festgelegt.

Der Zahlungsplan von manchem Fertighaushersteller verpflichtet den Bauherrn zu enormer Vorleistung, da bereits bei Vertragsabschluss ein Abschlag für die Planungsleistung verlangt wird.

Der Fertighaushersteller geht in Konkurs, der Bauherr verliert sein Geld und bleibt auf einer Bauruine sitzen.

Der Zahlungsplan weist Abschlagszahlungen aus, jeweils nach Fertigstellung folgender Bauleistungen:

Keller
Dacheindeckung
Installation
Fenstereinbau
Innenausbau
Estricharbeiten
fertiger Ausbau

Der Zahlungsplan sieht vor, dass die Schlussrate zur Schlussabnahme gezahlt wird.

Denn mit der Schlussabnahme geht die Haftung vom Fertighaushersteller auf den Bauherrn über.

Nach Schlussabnahme und Zahlung der letzten Rate wird das Grundstück dem Bauherrn überschrieben.

Terminabsprachen

Zu den größten Ärgernissen für Bauherren zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen.

Termine

Bestehen Sie darauf, dass der Fertighaushersteller Ihnen die Termine für folgende Teilabschnitte nennt:

Baubeginn
Baubeginnanzeige
Zwischentermine
Fertigstellung
Bauabnahme
Einzugstermin

Halten Sie diese Daten vertraglich fest.

Der Einzugstermin

Der Einzugstermin steht im Kaufvertrag.

Können Sie dem Fertighaushersteller kein Einzugsdatum abringen, schreiben Sie in den Vertrag den Fixtermin nach Baugenehmigung in Wochen bis zur Schlussabnahme rein.

Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe, wenn das Fertighaus nicht rechtzeitig fertig wird ist sinnvoll.

Eine Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme ist durchaus üblich.

Das Haus ist nicht termingerecht fertig?
Achtung: Ab hier sollten Sie Ihren Rechtsanwalt für Baurecht einschalten.

Reicht die Vertragsstrafe nicht aus um eine rechtmäßige, notwendige Ersatzunterkunft zu bezahlen, so darf der Käufer die Zusatzkosten auch beim Fertighaushersteller geltend machen. Aber Vorsicht: Nur in angemessenem Rahmen.

Bauablaufplan

Der Bauablaufplan ist Bestandteil des Kaufvertrages.

Im Bauablaufplan müssen Beginn und Fertigstellungsdatum des Hausbaus stehen.

Wenn es laut Bauablaufplan zu einer Verzögerung seitens des Fertighausherstellers kommt, können Sie diesen in Verzug setzen, und ihn für zusätzliche Finanzierungskosten haftbar machen.

Abänderungen des Bauablaufplans sind in jedem Falle schriftlich festzuhalten.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung im Kaufvertrag ist die Beschreibung über Ihr Fertighaus, Ihren Hausbau, Ihre Immobilie, Ihr Geld; was dort vereinbart wird, muss erstellt werden.

Die Baubeschreibung beinhaltet:

Haustyp
Bauweise
Dachform
Energienutzung
alle technischen Einbauten
ebenerdiger Zugang
barrierefreie Nutzung des Hauses

Entwässerungsplanung für das Haus und Gelände

Die Entwässerungsplanung muss Bestandteil des Kaufvertrages sein.

Das Erstellen von Planunterlagen

Das Erstellen von Planunterlagen zu jedem Fertighaus ist Bestandteil des Kaufvertrages.

Benötigt werden für ein Fertighaus Zeichnungen, entsprechend den Vorschriften des Bundeslandes mit der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung der Gemeinde.

Benötigt werden für ein Fertighaus Werkpläne im Maßstab 1:50 und nicht nur 1:100.

Benötigt werden für ein Fertighaus Installationspläne für die Haustechnik.

Benötigt werden für ein Fertighaus genaue Angaben über folgende Themen:

die Gebäudeabmessungen
die Bruttogeschossfläche (BGF)
die Wohnfläche (WFL)
die Nutzfläche (NF) nach DIN 277
Berechnungsverordnung
die Anzahl der Vollgeschosse
Dachgeschoss, wie weit ausgebaut
mit Keller, ohne Keller oder mit Wohnräumen
die Anzahl der Räume
die exakten Fertighöhen in den einzelnen Räumen

Materialangaben in der Baubeschreibung

Die Materialangaben in der Baubeschreibung sollten exakt die eingesetzten Materialien beschreiben.

Die Materialangaben in der Baubeschreibung mit dem Zusatz „oder gleichwertiges Material“ ist ein Freibrief, minderwertiges Material einzusetzen.

Können Sie als Bauherr jedes Material auf seine Gleichwertigkeit beurteilen?

Niedrigenergiehaus

Im Kaufvertrag soll der genaue Begriff "mindestens Niedrigenergiestandard" stehen.

Passivhaus

Im Kaufvertrag soll der genau definierte Begriff "Passivhaus" stehen.

Ein Passivhaus soll 1,5 Liter Heizöl oder 1,5 m³ Erdgas pro m² Wohnfläche verbrauchen.
Das sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen.

Bauleiter

Der Fertighaushersteller muss einen verantwortlichen Bauleiter der Baubehörde benennen.
Das fordert die Landesbauordnung (LBO).
Der Bauleiter muss sogar namentlich im Kaufvertrag benannt werden.

Der Bauleiter steht im Dienste des Fertighausherstellers und wird bei Streitigkeiten Partei für den Fertighaushersteller ergreifen.

Der Bauleiter des Fertighausherstellers soll die Kontrolle der Bauausführung für den Fertighaushersteller durchführen.

Der Bauleiter des Fertighausherstellers betreut mehrere Baustellen.
Er steht dadurch ständig unter Zeitdruck und kann sich nur wenig um Ihre Baustelle kümmern.

Der Bauherr soll einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen, der die Rechte des Bauherrn durchsetzen soll.

Erschließungskosten

Einrichten der Baustelle

Das Einrichten der Baustelle soll im Kaufvertrag enthalten sein.

Vermessungsarbeiten

Die Vermessungsarbeiten sollen im Kaufvertrag enthalten sein.

Erdaushub

Im Kaufvertrag muss der Verbleib der Aushubmassen beschrieben sein.

Rohbau

Vorbereitung zur Gründung eines Fundamentes

Das Bodengutachten müssen Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages dem Fertighaushersteller übergeben, damit es Vertragsbestandteil wird.

Gründung, auch für ein Passivhaus

Mit Schotter aus Schaumglas, enthalten im Kaufvertrag.

Die Herstellung der Bodenplatte

Die Herstellung der Bodenplatte einschließlich Stütz- und sonstigen Fundamentmauern.

Fallrohre

Die Fallrohre der Regenentwässerung müssen im Kaufvertrag enthalten sein;
folgender Text sollte im Kaufvertrag stehen:

Die Fallrohre müssen an das öffentliche Regenentwässerungsleitungsnetz angeschlossen werden.

Versorgungsleitungen und Entsorgungsleitungen

Folgende Versorgungsleitungen und Entsorgungsleitungen müssen im Kaufvertrag stehen:

Frischwasser - angeschlossen und betriebsbereit
Abwasser - vom Bauträgerhaus bis zum öffentlichen Kanalnetz
Regenwasser - vom Bauträgerhaus bis zum öffentlichen Kanalnetz
Strom-Zuleitungskabel - vom Hausanschlussverteiler des EVU-Versorger
Gaszuleitung - vom Gaszähler des örtlichen Gasversorgers
Telefonkabelzuleitung bis zum Telekom Endverteiler
Kabel- und Breitband-Anschlüsse bis zum Übergabepunkt des Versorgers

Kellerabdichtung

Die Kellerabdichtung sollte wie alle Leistungen und Materialien genau im Kaufvertrag aufgelistet sein.

Zur Baubeschreibung für den Keller gehören:

detaillierte Materialangaben für die Herstellung und Abdichtung der Kelleraußenwände
Angaben zur Ausführung der Abdichtung von Lichtschächten
Abdichtmaßnahmen gegen das Erdreich richten sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens

Nach den Erfordernissen des Baugrundgutachtens wird die Herstellung des Kellers als weiße oder schwarze Wanne durchgeführt.

Undichter Keller

Die Undichtigkeit eines Kellers wird durch eine elektrische Messung festgestellt.

Durch die elektrische Durchgangsmessung kann gemessen werden, ob zwischen dem Erdreich Außen und den Kellerwänden ein Stromdurchgang besteht.

Das Messergebnis sollte Ihnen schriftlich übergeben werden.

Innenputz im Keller

Der Innenputz im Keller sollte, wenn gewünscht, im Kaufvertrag stehen.

Bei roten Ziegeln soll der Keller einen Innenputz bekommen.

Bei glatten Kalksandsteinen, Porenbeton oder Beton kann der Keller mit Dispersionsfarbe gestrichen werden.

Filigrandecken

Die Spachtelarbeiten an den Stößen der Filigrandecke sollen im Kaufvertrag stehen.

Innenwände

Die Innenwände müssen exakt beschrieben werden.

Die Innenwände sind in tragende und nicht tragende Wände zu unterscheiden.

Die Innenwände müssen in ihrer Bauart und Materialangabe wie folgend aufgeführt, im Kaufvertrag genau beschrieben werden:

Kalksandsteine
Porenbeton
Metallständer mit Gipskartonplatten beplankt
Holzrahmenkonstruktion

Lüftung

Muss im Kaufvertrag detailliert festgeschrieben werden.
Beim Fertighaus spielt die Lüftung eine zentrale Rolle.

Bei einer kontrollierten Belüftung und Entlüftung, wo die gesamte Luftmenge regelmäßig ausgetauscht wird, funktioniert das Fertighaus optimal.

Die Belüftung und Entlüftung soll über eine Wärmerückgewinnung betrieben werden.

Elektroinstallation

In die Baubeschreibung gehört eine detaillierte Beschreibung der geplanten Elektroanlage:

Einspeisung
Lichtstromkreis
Steckdosenstromkreis
Gerätestromkreis
Kraftstrom-Drehstromkreis
Schutzsysteme - Fehlerstromschutzschalter
Potentialausgleich
Blitzschutzanlage

Der Einsatz von Bus-Installationen muss genau beschrieben werden.

Bad

Manche Bauherren sind zu Beginn der Bemusterung für Ihr Fertighaus nicht entscheidungsfreudig bei der Auswahl.

Das fertige Bad gehört in den Kaufvertrag.

Blower Door Test

Der Blower Door Test entscheidet über die Dichtigkeit des Hauses.

Der Blower Door Test kann auch im Sommer durchgeführt werden.

Der Blower Door Test kostet zusammen mit Thermografie ca. 600 €.

Gesimskasten

Der fertige, gestrichene Gesimskasten gehört in den Kaufvertrag.

Der Gesimskasten muss vom Gerüst aus gestrichen werden.

Spitzbodenausbau, nachträglich

Der Fertighaushersteller baut nur einen kleinen Laufsteg im Spitzboden ein.

Den Spitzbodenausbau will der Bauherr später machen, um Kosten zu sparen.

Den Spitzbodenausbau später ausbauen bedeutet, es müssen Vorleistungen getätigt werden wie die Anschlüsse der Dampfsperre und der Dämmung.

Dachgeschossausbau

Beim Dachgeschossausbau passieren die meisten Baumängel, die zu späteren Bauschäden und hohen Betriebskosten führen können.

Innentüren

Bei den Innentüren bauen Sie verstellbare Zargen ein.
Bei diesen verstellbaren Zargen werden die Innentürblätter nicht mehr abgesägt, falls diese auf dem Teppichboden schleifen sollten.

Malerarbeiten

Spachteln
Schleifen
Grundieren
Streichen
Tapezieren

Machen Sie nichts in Eigenleistung!

Hauseingangstreppe

Die Hauseingangstreppe und deren Montage müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Die Hauseingangstreppe mit dem:

Treppenfundament
Anschluss der Abdichtung
erforderliche Geländeregulierungen
Anfüllungen des Mutterbodens
Einbau des Mutterbodens

Schornsteinfeger

Trittbretter und Standbretter am Dach für Schornsteinfeger anbringen.

Terrasse

Die Terrasse und deren Montage müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.
Die Terrasse versehen mit:

eventuellen Trittstufen
Höhenfestlegungen für den Erdstoff
Geländeregulierung
Anfüllung des Mutterbodens
Terrassentürabdichtung
Terrasse betoniert

Undichte Terrassentürabdichtungen sind ein Standardmangel!

Balkon

Der Balkon und die Montage müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.

Bodenbelag
Regenrinne umlaufend
Fallrohr angeschlossen an die zentrale Entwässerung
Balkongeländer umlaufend
Aussenleuchte
Aussensteckdose
Wasseranschluss

Regenwassernutzungsanlage

Die Regenwassernutzungsanlage und die Montagearbeiten müssen im Kaufvertrag ausgewiesen werden.

Die Regenwassernutzungsanlage trägt erheblich zur Wassereinsparung bei.

die Rohre bestehen aus welchem Material
wie die Rohre installiert werden samt Schallschutz für die Rohre
wo die Rohre installiert werden

Verklinkerung der Fassade

Die Verklinkerung der Fassade muss im Kaufvertrag ausgewiesen werden.

Die Verklinkerung der Fassade ist eine dauerhafte Konstruktion für eine Fassade.

Der größte Fehler besteht darin, die Dämmung mit Spalten, also mit Wärmebrücken einzubauen.

Forderungssicherungsgesetz

Am 1. Januar 2009 ist das Forderungssicherungsgesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen in Kraft getreten.